Structurer les opérations immobilières complexes.
Certaines opérations ne tiennent pas dans un seul prêt : plusieurs actifs, plusieurs sociétés, un calendrier serré ou un besoin de fonds propres supérieur à l’apport disponible. Il faut alors combiner plusieurs sources de financement et organiser les garanties de chacune. EXCELEOR CONSEIL aide à concevoir ces montages et à les présenter de façon cohérente aux financeurs.
Profils concernés
Investisseurs et foncières constitués en sociétés
Groupes familiaux détenant plusieurs SCI ou holdings
Opérateurs immobiliers sur des opérations de valorisation
Entreprises utilisatrices acquérant ou refinançant leur immobilier d’exploitation.
Opérations finançables
Acquisition d’un actif ou d’un portefeuille d’actifs (résidentiel, bureaux, commerces, locaux d’activité, logistique, hôtellerie)
Refinancement d’actifs existants, regroupement de dettes ou libération de fonds propres
Opérations de restructuration ou de repositionnement d’un actif
Financement d’une acquisition en attendant la vente d’un autre bien.
Solutions envisageables
Dette senior — le prêt principal, remboursé en priorité et garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.
Dette mezzanine ou subordonnée — remboursée après la dette senior, plus chère, elle comble l’écart entre l’apport et le prêt bancaire.
Crédit relais — avance sur le prix de vente d’un bien, en attendant sa cession.
Prêt in fine — seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt, le capital est remboursé à l’échéance, souvent adossé à un placement nanti.
Montages combinant plusieurs sources — dette bancaire, crédit-bail, apport en compte courant, fonds propres de partenaires.
Ces instruments ne sont pas accessibles à toutes les opérations : leur mise en place dépend de la taille du projet, de la qualité des actifs et du profil de l’emprunteur.
Enjeux et points de vigilance
L’ordre de remboursement entre les prêteurs et le coût global de la dette.
Les garanties : hypothèque, nantissement de parts, caution, délégation de loyers.
Les engagements contractuels (ratios à respecter pendant la durée du prêt).
La structure juridique de détention et ses conséquences fiscales, à valider avec vos conseils habilités.
La valeur des actifs, souvent appuyée par une expertise indépendante.
Notre méthode
01
Cartographie des sociétés, des actifs et des dettes existantes.
02
Modélisation du montage : besoins, ressources, flux de remboursement.
03
Analyse des garanties mobilisables et des contraintes de chaque financeur.
04
Dossier de présentation consolidé et coordination des échanges avec les différents intervenants.