Financer les opérations des professionnels de l’immobilier.
Dans l’immobilier professionnel, la rentabilité d’une opération se joue souvent sur son financement : le montant prêté, la vitesse de décision, la durée de portage et le niveau de fonds propres exigé. EXCELEOR CONSEIL analyse chaque opération comme le ferait un comité de crédit, afin de présenter aux prêteurs un dossier lisible, chiffré et défendable.
Profils concernés
Marchands de biens (achat-revente, division, rénovation)
Promoteurs immobiliers, en résidentiel comme en tertiaire
Aménageurs et lotisseurs
Foncières et investisseurs immobiliers professionnels
Sociétés détenant ou acquérant des actifs à restructurer.
Opérations finançables
Acquisition d’un immeuble, d’un terrain ou d’un lot en vue de sa revente
Opérations de division, de changement d’usage ou de rénovation lourde
Programmes de promotion (acquisition du foncier, construction, commercialisation)
Aménagement de terrains à bâtir avant revente aux particuliers ou aux promoteurs
Acquisition et refinancement d’actifs locatifs par une foncière
Libération de fonds propres immobilisés dans une opération déjà acquise.
Solutions envisageables
Crédit de portage (in fine) — le capital est remboursé à la revente ; les intérêts peuvent être payés au fil de l’eau ou capitalisés selon les prêteurs.
Ligne de crédit ou ouverture de crédit hypothécaire — pour enchaîner plusieurs opérations sans repartir de zéro à chaque acquisition.
Crédit promoteur — adossé à un niveau de pré-commercialisation, accompagné le cas échéant d’une garantie financière d’achèvement.
Crédit d’investissement amortissable — pour une foncière, dimensionné sur les loyers.
Refinancement — d’un actif acquis comptant, pour reconstituer la capacité d’investissement.
Complément en fonds propres ou dette privée — lorsque l’apport exigé par la banque n’est pas atteint.
Enjeux et points de vigilance
Le niveau d’apport : les prêteurs demandent généralement qu’une part du prix et des frais soit financée par l’opérateur.
Les ratios suivis par les banques : rapport entre dette et valeur du bien (LTV) et, pour les actifs loués, couverture des échéances par les loyers (DSCR).
Le sérieux du bilan prévisionnel : prix d’achat, budget travaux chiffré, prix de sortie justifié par des références de marché.
Les risques administratifs : permis, recours des tiers, urbanisme, durée réelle de l’opération.
L’expérience de l’opérateur, déterminante en promotion et en aménagement.
Notre méthode
01
Lecture de l’opération : actif, stratégie, calendrier, sortie.
02
Construction ou revue du bilan d’opération et du plan de financement.
03
Préparation d’un dossier de présentation (opérateur, actif, chiffres, garanties proposées).
04
Présentation aux établissements susceptibles d’intervenir et suivi des échanges jusqu’à la décision.